扎堆分拆上市、配股融资 物业公司掀首了一场“资本盛宴”

作者:admin    文章来源:未知    点击数:    更新时间:2020-07-04 19:36

  文/ 徐苑蕾

  “长线机构能够怀着同情的心行为高股息资产来配置金融、地产等传统中央资产”,兴业证券首席策略分析师张忆东在近期一份研报里写道,“同情的心”一词略带调侃,却道出了此前很长一段时间地产板块情感的矮迷。

  而另一面厢,由于疫情因为,物业公司价值被二次发现,A H股物业板块估值连连走高。进入6月以来,世茂集团、金科股份(000656)、荣盛发展(002146)等著名房企扎堆分拆旗下物业公司赴港IPO,有房地产走业人士甚至乐称,“物业公司不是上市,就是在上市的路上”。

  而已在港上市的物业公司也没“闲着”,绿地服务、永升生活服务、喜兆业优雅等公司风起云涌地掀首“配股潮”进走融资。毫不夸张地说,物管走业在6月里掀首了一场“资本盛宴”。

  物业分拆上市再迎高峰

  6月24日,端午节伪期前镇日,然而资本市场照样不乏物管走业的重磅新闻。这镇日,荣盛发展旗下的物业公司荣万家生活服务、相符景泰富集团旗下的相符景悠活首次向港交所挑出上市申请。

  2天之后,6月26日,佳源国际旗下的佳源服务递交招股书;6月29日,金科股份旗下的金科伶俐服务和世茂集团旗下的世茂服务亦同日递外。

  据统计,今年以来已有15家房企分拆物业平台赴港上市。其中,兴业物联、烨星集团、建业复活活3家已经成功挂牌上市;金融街物业、弘阳服务、正荣服务3家已经经历聆讯;星盛商业、宋都物业、第一服务、不凡物业等9家物业公司则完善递外,在列队等候上市的途中。

  此外,一位不愿具名的机构人士外示,华润置地也正在着手分拆旗下物业板块上市,拟IPO时间能够在2021年。同时还有市场新闻称,中国恒大也有分拆物业公司上市的打算。

  回顾腹地物业公司在香港资本市场的发展史,不过只有6年时间。2014年,花样年控股分拆彩生活在港上市,后者成为“腹地物业公司分拆上市第一股”。随后的三年,每年都有腹地物业公司在港上市,但数目维持在1-2家。

  直至2018年,物业公司才真实掀首上市潮,现在投资者所熟知的雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务等物业公司纷纷登陆资本市场。

  2019年更是展现井喷,这一年12家物业公司以IPO或借壳方式上市,数目等同于以前五年主板物业股的总和。而现在在港上市的腹地物业公司共有24家,板块市值超过3000亿港元。

  为何今年物业公司分拆上市数目再创峰值?克而瑞物做事业部钻研总监汤晓晨外示,2014年彩生活上市之后,大片面物业公司的上市认识在2018年旁边被再次点燃。经过1-2年的时间,许众企业做益了财务、架构等方面的准备,因现在年展现物业企业荟萃递交招股书的情况。

  “稀奇是一些体量自己较幼的企业,更是必要一个筹备期,由于港股对物业公司上市比较友益,门槛不高,因而会望到一些中幼型物业公司近年上市”,汤晓晨称。

  易居钻研院智库中央钻研总监厉跃进则分析称,分拆旗下物业板块上市,使得该营业可拥有自力的融资平台,并用召募资金和接下来的融资膨胀自己营业,一方面能够缩短母公司的资金运营压力,另一方面可使其在房地产细分营业市场中发展巨大,在存量时代占得先机,这是近年来房企添快分拆旗下营业上市背后的中央逻辑。

  已上市物业公司掀“配股潮”

  房企忙于分拆旗下物业公司赴港IPO,而已上市的物业公司也异国“闲着”,在这一场“资本盛宴”中打出了“配股融资”这张牌。

  率先“出牌”的是绿城服务。6月3日,绿城服务发布公告称,按每股10.18港元的价格配售2.666亿股,展望融资额约27.14亿港元。配售股份占扩大后已发走股份的8.29%,折价率为7.12%。

  紧随绿城服务其后的是旭辉集团旗下的永升生活服务。6月4日,永升生活服务宣布,以“先旧后新“的方式配售1.34亿股,配售价为每股11.78港元,展望融资额为15.79亿港元。配售股份占扩大后已发走股本约8.02%,折价率约为6.95%。

  6月9日,喜兆业优雅宣布以每股32.55港元配售1400万股,占扩大后已发走股本的9.09%,配售价折让率约9.96%,展望融资款净额约为4.51亿港元。

  比来一次发首配股融资的是和泓服务。6月15日,和泓服务公告称,以每股配售股份1.28港元的配售价向不少于6名承配人配售最众8000万股新股份,配售价折让率约为3.76%。

  在港股市场中,配股是专门迅速的融资手法,相通于国内的定向添发。但对于内房股来说,配股融资并专门态,直至2019年下半年才成为房地产走业的一栽惯用融资手法。而在物管走业里,工程案例这照样物业公司第一次荟萃开释出折价配股的信号。

  此外,与国内的定向添发差别,港股配售参与机构的股份异国禁售期。而配股事项不免会稀释原股东所持股份,因此配股融资也被称为是向资本市场“抽水”。受此影响,前述公司股价均于公告日答声下跌,跌幅在3%-7%之间。

  上市物业公司配股融资的一个大背景,是肺热疫情发生以来港股物业板块股价的反势走高。截至6月30日收盘,在港上市的27家腹地物业公司中,银城生活服务上半年的涨幅达到204%,中奥到家、永升生活服务、时代邻里、鑫苑服务四家涨幅则均在100%以上。

  汤晓晨指出,现在众家进走配股的物业公司股价都处在高位,相比发走价涨幅很大,有些甚至翻了几倍,因此企业选择此时融资所筹资金能够最大化。“现在资本市场也有振动,不少市值较高的中概股回港股上市,吸引了大批资金,物业公司选择此时配股,也能够规避一段时间融资的不确定性”,汤晓晨添添道。

  仔细到,物业公司经历配股所得到的融资款,大众用于异日湮没的并购、战略投资、营运资金及清淡企业用途。

  汤晓晨分析称,现在头部企业之间竞争添大,上市物业服务企业的周围发展和数字化改造对资金的请求量越来越大,企业发展必要更众资金声援,因此配股融资的情况添众。

  板块内估值分化 并购添速落地

  现在,大片面物业公司的收入主要来自于住宅物业的管理服务,同时走业也在积极发力非住宅类的物业管理以及住宅的添值服务。

  相比于房地产开发企业,物业公司自己具备现金流益、轻资产膨胀快、周期属性弱等特征,在投资者望来成长性较高,添上今年疫情带动了物管走业价值被二次发现,物业板块自然成为了港股市场中的香饽饽。

  这也导致了现在个别物业股估值甚至高于房企母公司,市盈率也是母公司的益几倍。比如雅生活最新收盘日的市值为521亿港币,而母公司雅居乐集团市值为357亿港币;绿城服务最新收盘日市值为294亿港币,而母公司绿城中国市值为193亿港币。

  在汤晓晨望来,越来越众物业公司上市,是物管走业逐渐走向成熟的标志,异日物管走业的上市进程还会不息,并且会有一个浓密的上市期。但是资本市场对物业公司的估值能否不息保持高位?对此,汤晓晨则认为存在肯定的不确定性。

  “现在投资者对物业公司的高估值中,叠添了对企业异日周围和添值服务高添长的预期,倘若物业公司能够在异日逐渐兑现这片面预期,估值就会有肯定的撑持,否则也存在肯定的风险”,汤晓晨称。

  实际上,随着在港上市的物业公司数目添添,物业公司在股价和估值方面已展现清晰分化。

  以今年上市的三家物业公司为例,在整个港股物业板块反市上涨的情况下,建业复活活自上市以来股价跌幅为17.47%、兴业物联跌幅为15.47、烨星集团也微跌0.68%,是今年上半年为数不众股价下跌的物业公司。

  汤晓晨分析称,分化的因为主要在于投资者对企业成长性的判定差别,“优质企业的天花板会更高,而各方面比较弱势的企业则能够难以获得投资者的关注”。

  烨星集团与兴业物联均属于“蚊型”物业公司。此前,在港股上市的物业公司中,和泓服务的在管面积最少,只有635万平方米,而烨星集团管理的总收入修建面积则更少,仅有490万平方米,兴业物联的在管修建面积240万平方米,仅为和泓服务的1/3。

  此外,扎堆上市及配股融资背后,或会带来更众走业并购。光大证券6月13日发布的研报指出,受二级市场高估值带动,物管板块优等市场估值远高于房地产项现在。而物业板块净资产较少,销售对企业影响较幼,添上幼型物业公司股价外现清淡,因此中幼开发商有动机将旗下物管板块高位套现,而非推动上市。

  “疫情对于无数中幼企业来说是一次厉肃考验,因此疫情后并购机会将大量涌现。年头至今,已有众家物业上市公司进走市场融资,为物业并购窗口期贮备资金,展望下半年将会望到较众的并购案例落地”,光大证券称。



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